Kort antwoord: er bestaat geen vaste termijn voor de goedkeuring van een hypothecaire lening. Hoe lang het duurt, hangt vooral af van hoe volledig uw dossier is en van de werkwijze van de kredietgever. De stappen die tijd vragen zijn het verzamelen van uw gegevens, de schatting van de woning en de beoordeling van uw kredietwaardigheid.
Waarom duurt het even?
Bij de kredietgever moet intern onderzoek gebeuren en moeten verschillende goedkeuringsfases worden doorlopen. Dat is geen formaliteit: de wet verplicht de kredietgever om uw kredietwaardigheid zorgvuldig te beoordelen voor hij een hypothecaire lening toekent.
Veel hangt af van hoe complex uw dossier is. Een stabiel inkomen, een duidelijk overzicht van uw lopende kredieten en geen betalingsachterstanden maken de beoordeling eenvoudiger. Ook de drukte bij de kredietgever speelt mee: in drukke periodes duurt alles langer.
Wat beoordeelt de kredietgever?
De FOD Economie beschrijft welke stappen een kredietgever moet zetten voor hij een kredietaanbod mag doen:
- Uw identiteit controleren: aan de hand van uw identiteitskaart, paspoort of verblijfsvergunning.
- Informatie verzamelen: de kredietgever of kredietbemiddelaar vraagt via een aanvraagformulier naar het doel van het krediet, uw inkomen, uw financiële verplichtingen en uw openstaande kredieten. U bent verplicht om eerlijk en volledig te antwoorden.
- Uw kredietwaardigheid beoordelen: de kredietgever bekijkt uw inkomen, uitgaven en overige financiële situatie. Die beoordeling mag niet hoofdzakelijk steunen op de waarde van de woning.
- De Centrale voor kredieten aan particulieren raadplegen: dat is de databank van de Nationale Bank met de kredieten die consumenten voor privédoeleinden afsloten, en eventuele betalingsachterstanden.
- De woning laten schatten: als een schatting nodig is, moet de kredietgever een betrouwbare en onafhankelijke schatter inschakelen.
Een kredietgever mag alleen een overeenkomst aangaan als hij redelijkerwijs kan aannemen dat u uw verplichtingen kunt nakomen. Concreet komt het neer op één vraag: wat blijft er elke maand over nadat u de lening hebt afbetaald?
Het volledige traject, stap voor stap
Hieronder staan de stappen van aanvaard bod tot uitbetaling. Per stap leest u wat er gebeurt, wie het doet en wat u zelf kunt voorbereiden.
- Aanvaard bod. U en de verkoper worden het eens over de prijs. Voorbereiden: laat vooraf een simulatie maken, zodat u weet welk bedrag haalbaar lijkt.
- Compromis. De voorlopige verkoopovereenkomst bevat meestal een opschortende voorwaarde van financiering: de aankoop hangt af van het verkrijgen van uw lening binnen een afgesproken termijn. Voorbereiden: lees die termijn goed na voor u tekent.
- Simulatie en kredietaanvraag. U, uw kredietbemiddelaar en de kredietgever. U vult het aanvraagformulier in en levert de gevraagde documenten aan. Voorbereiden: uw documenten (zie de lijst hieronder).
- Schatting. Een onafhankelijke schatter bepaalt de waarde van de woning in opdracht van de kredietgever. Voorbereiden: zorg dat de schatter de woning snel kan bezoeken.
- Beslissing van de kredietgever. De kredietgever beoordeelt uw kredietwaardigheid en raadpleegt de Centrale. Wordt uw aanvraag geweigerd, dan moet hij u kosteloos de reden meedelen en laten weten welke gegevens hij heeft geraadpleegd. Hij mag alleen de kosten voor de raadpleging van de Centrale en eventuele schattingskosten aanrekenen.
- Kredietaanbod met ESIS. U ontvangt het Europees gestandaardiseerd informatieblad (ESIS) vooraf of samen met het kredietaanbod. Het aanbod blijft minstens veertien dagen geldig. In die periode is de kredietgever gebonden en hebt u de tijd om het aanbod rustig te vergelijken en te beslissen.
- Ondertekening. Zodra u het aanbod ondertekent, wordt het een kredietovereenkomst en zijn beide partijen gebonden. Een bedenktijd na ondertekening, zoals bij consumentenkrediet, geldt in principe niet voor een klassieke hypothecaire lening.
- Notariële akte. Bij de notaris tekent u de aankoopakte en de hypotheekakte, waarmee de hypothecaire zekerheid wordt gevestigd. Meer over de kosten van die akte leest u op onze pagina over notariskosten bij een lening.
- Uitbetaling. In de regel komt het geld vrij bij het verlijden van de akte. Uw notaris en kredietgever bevestigen hoe dat precies verloopt.
Na de akte kunt u nog een basisattest van uw kredietgever ontvangen. Dat is een fiscaal document, geen goedkeuringsstap. Of het nog van belang is, hangt af van uw gewest en van wanneer de lening is afgesloten. In Vlaanderen komen nieuwe leningen met een authentieke leningsakte vanaf 1 januari 2020 niet meer in aanmerking voor de geïntegreerde woonbonus. Volgens de FOD Financiën bestaat er voor hypothecaire leningen afgesloten vanaf 1 januari 2025 geen belastingvoordeel meer, behalve voor bepaalde herfinancieringen van een oudere lening die wél recht gaf op een voordeel.
Welke documenten legt u best klaar?
De grootste vertraging ontstaat bijna altijd bij het aanleveren van documenten. Hebt u die pas weken na de aanvraag klaar, dan schuift de beslissing evenveel op. Leg vooraf klaar:
- Recente loonfiches of bewijs van inkomsten
- Uw identiteitskaart, paspoort of verblijfsvergunning
- Een overzicht van lopende kredieten
- Een overzicht van uw vaste uitgaven en andere financiële verplichtingen
- Het compromis of de bouwvergunning
- Eventuele offertes bij renovatieplannen
Waar loopt het vaak vertraging op?
Een dossier dat stilvalt, heeft meestal een concrete oorzaak. De meest voorkomende:
- Onvolledige documenten: elk ontbrekend stuk betekent een extra vraag en een extra wachttijd. Geeft u bepaalde informatie niet, dan moet de kredietgever u waarschuwen dat het krediet mogelijk niet kan worden toegekend.
- De schatting: een afspraak met de schatter vraagt tijd, en valt de geschatte waarde lager uit dan verwacht, dan moet de financiering soms opnieuw bekeken worden.
- Een extra waarborg: vraagt de kredietgever bijvoorbeeld een borgsteller of een bijkomende zekerheid, dan moet ook die persoon of dat goed beoordeeld worden.
- Inkomsten als zelfstandige: wie zelfstandig is, moet zijn inkomen vaak met meer stukken aantonen. De kredietgever mag de informatie controleren aan de hand van onafhankelijk controleerbare stukken.
Door dit vooraf te regelen voorkomt u onnodige vertraging. Hoe lang de kredietgever zelf nodig heeft, hebt u niet in de hand.
Veelgestelde vragen
Wat als mijn financiering niet rond is voor de termijn in het compromis?
Dan hangt veel af van wat er precies in de opschortende voorwaarde staat. Neem tijdig contact op met uw notaris. Meer over die termijnen leest u in ons artikel over financiering na een bod.
Is een principieel akkoord een goedkeuring?
Nee. Een principieel akkoord of een simulatie is een eerste inschatting. Volgens de FOD Economie geldt pas het kredietaanbod als de definitieve intentie van de kredietgever.
Wanneer wordt het geld uitbetaald?
In de regel bij het verlijden van de notariële akte, niet bij de goedkeuring of de ondertekening van het aanbod. Vraag uw notaris hoe de uitbetaling in uw dossier verloopt.
Kan een kredietgever kosten aanrekenen als mijn aanvraag geweigerd wordt?
Alleen de kosten voor de raadpleging van de Centrale voor kredieten aan particulieren en eventuele schattingskosten, volgens de FOD Economie. De reden van de weigering moet hij u kosteloos meedelen, samen met de gegevens die hij heeft geraadpleegd.
Uw situatie laten bekijken
Wilt u weten wat dit voor uw situatie betekent? Wij bij Krediet@dvies bekijken uw dossier en zeggen eerlijk wat we zien. Dat gesprek is vrijblijvend en vertrouwelijk, en kan in elk van onze vijf kantoren.
