Wat is een bulletkrediet?

Kort antwoord: bij een bulletkrediet betaalt u tijdens de looptijd in de regel alleen intresten. Het geleende kapitaal blijft volledig openstaan tot de einddatum, en dan moet u het in één keer terugbetalen, bijvoorbeeld met spaargeld, de verkoop van een pand of een nieuwe financiering. Of dat op dat moment lukt, staat niet vooraf vast. Daarom is een bulletkrediet een formule voor wie de eindbetaling realistisch kan plannen.

Hoe werkt een bulletkrediet?

Wikifin beschrijft een krediet met vaste termijn zo: zolang het krediet loopt, betaalt u intresten op het volledige geleende bedrag, omdat u tussentijds geen kapitaal aflost. Op de einddatum betaalt u het kapitaal ineens terug. De naam "bullet" verwijst naar die ene grote betaling op het einde.

Wordt het krediet gewaarborgd met een hypotheek, dan dient het onroerend goed volgens de FOD Economie als onderpand. Kunt u niet terugbetalen zoals afgesproken in de kredietovereenkomst, dan mag de kredietgever het pand via een gerechtelijke procedure laten verkopen. Dat geldt dus ook voor de eindbetaling van een bulletkrediet.

Een bulletkrediet kan ook voor een deel van de financiering gebruikt worden. Wikifin geeft het voorbeeld van een combinatie: een deel lost u op de klassieke manier af, op het andere deel betaalt u alleen intresten en lost u het kapitaal op de einddatum af. Ook dan geldt volgens Wikifin dat u voldoende moet kunnen sparen om dat deel op de eindvervaldag ineens terug te betalen.

Het verschil met een aflossingslening

Bij een gewone aflossingslening betaalt u elke maand een deel kapitaal en een deel intresten. Het openstaande saldo daalt dus stap voor stap, en daarmee ook de intresten die u erop betaalt. Bij een bulletkrediet blijft het saldo gelijk tot de einddatum. Uw maandelijkse betaling is daardoor lager, maar u betaalt over de hele looptijd intresten op het volledige bedrag, en de volledige terugbetaling schuift op naar het einde. Wat dat in euro betekent, hangt af van het bedrag, de looptijd en de rentevoet die u aangeboden krijgt. Vraag daarom altijd een simulatie van beide formules.

Waarom investeerders naar een bulletkrediet kijken

Wie een opbrengsteigendom koopt, vergelijkt de maandelijkse last van de lening met de verwachte huur. Omdat u bij een bulletkrediet tussentijds geen kapitaal aflost, ligt de maandelijkse betaling lager dan bij een aflossingslening voor hetzelfde bedrag. Dat kan meer ademruimte geven in uw maandbudget. Het betekent niet dat de huur de lening dekt: huur kan wegvallen, en de kosten van het pand lopen door.

Wikifin beschrijft een andere formule, het hypothecair krediet met kapitaalopbouw, waarbij u tijdens de looptijd kapitaal opbouwt om het ontleende bedrag op de einddatum terug te betalen. Die formule wordt volgens Wikifin vooral gebruikt bij de aankoop van een opbrengsteigendom of een tweede verblijf, door kredietnemers die financieel ervaren zijn en vertrouwd met de risico's, en die vaak ook andere bezittingen hebben zoals spaargeld, beleggingen of vastgoed. Een bulletkrediet werkt anders: u lost tussentijds geen kapitaal af en bouwt het ook niet via het krediet zelf op. De eindbetaling moet u dus op een andere manier plannen. Meer over het bulletkrediet voor investeerders vindt u op onze themapagina over het bulletkrediet voor vastgoedinvesteerders.

De risico's van een bulletkrediet

• De eindbetaling. Het volledige kapitaal moet op de einddatum terug. Wikifin raadt aan voorzichtig te zijn met formules waarbij u kapitaal pas aan het einde terugbetaalt: u moet er zeker van zijn dat u die som tegen dan bijeenkrijgt. Rekent u op de verkoop van het pand, dan hangt de opbrengst af van de markt op dat moment. Rekent u op een nieuwe lening, dan beoordeelt een kredietgever uw dossier opnieuw, op basis van de voorwaarden die dan gelden.
• Een variabele rentevoet. Ligt de rente niet vast voor de hele looptijd, dan kan ze bij een herziening stijgen. Omdat u bij een bulletkrediet intresten betaalt op het volledige bedrag, weegt zo'n stijging extra door in uw maandlast.
• Leegstand en kosten. Staat het pand een tijd leeg, of zijn er herstellingen, dan blijven de intresten gewoon verschuldigd. Uw eigen inkomen moet zo'n periode kunnen opvangen.
• De totale kostprijs. Omdat het saldo niet daalt, betaalt u over de looptijd meer intresten dan bij een lening waarop u elke maand kapitaal aflost, bij gelijke rentevoet en looptijd.

Een kredietgever onderzoekt ook bij een bulletkrediet uw financiële situatie en gaat na hoe u de eindbetaling wilt doen. Er is dus geen zekerheid dat een aanvraag wordt aanvaard.

Waarop letten voor u tekent?

Volgens de FOD Economie gelden de regels van het Wetboek van economisch recht over hypothecair krediet alleen voor kredieten met hoofdzakelijk een privédoel, voor een onroerend goed dat voor minstens de helft voor persoonlijk gebruik bestemd is. Koopt u een pand uitsluitend om te verhuren, ga dan na welke regels en waarborgen op uw contract van toepassing zijn.

• Vraag simulaties van een bulletkrediet en van een aflossingslening voor hetzelfde bedrag en dezelfde looptijd, zodat u appels met appels vergelijkt.
• Kijk naar het JKP, het totale terug te betalen bedrag en de manier waarop de rentevoet kan wijzigen.
• Leg zwart op wit vast hoe u de eindbetaling wilt doen, en wat u doet als dat plan niet lukt.
• Bekijk ook de fiscale kant, bijvoorbeeld of u op eigen naam of via een vennootschap koopt. Die verschilt per situatie; uw boekhouder kan u daarover informeren.

Niet te verwarren met een ballonkrediet

Een bulletkrediet is iets anders dan een ballonkrediet voor een auto. Dat is een consumentenkrediet waarbij u volgens de FOD Economie kleine maandbedragen betaalt en één groot bedrag op het einde. Meer daarover leest u in ons artikel over het ballonkrediet voor een auto.

Veelgestelde vragen

Voor wie is een bulletkrediet bedoeld?

Het is geen formule voor iedereen. Ze komt vooral in beeld bij vastgoedinvesteerders met een duidelijk plan voor de eindbetaling en met voldoende eigen middelen of inkomen om tegenvallers op te vangen. Of het in uw geval haalbaar is, hangt af van uw volledige dossier en van de kredietverstrekker.

Wat gebeurt er op het einde van de looptijd?

Op de einddatum betaalt u het volledige openstaande kapitaal terug. Dat kan met eigen middelen, met de opbrengst van een verkoop of met een nieuwe financiering, als een kredietgever die op dat moment toestaat. Lukt de terugbetaling niet zoals afgesproken, dan kan de kredietgever zich beroepen op zijn waarborgen, zoals de hypotheek op het pand.

Uw situatie laten bekijken

Overweegt u een bulletkrediet voor een opbrengsteigendom? Wij bij Krediet@dvies rekenen samen met u door wat de formule maandelijks en in totaal betekent, en zeggen eerlijk of de eindbetaling haalbaar lijkt, ook als het antwoord nee is. Dat gesprek is vrijblijvend en vertrouwelijk, en kan in elk van onze vijf kantoren.

Let op, geld lenen kost ook geld.