November 13, 2026
Kort antwoord: een simulatie van een bulletkrediet is hier een uitgewerkt rekenvoorbeeld, zodat u ziet hoe de maandlast en de eindafrekening zich tot elkaar verhouden. Het is geen persoonlijk aanbod, geen voorspelling dat een kredietverstrekker uw dossier goedkeurt en geen belofte dat de huur de lening zal dragen. Alle cijfers hieronder zijn verzonnen om het mechanisme te tonen.
Bij een bulletkrediet betaalt u tijdens de looptijd alleen intresten en lost u het kapitaal in één keer af op de einddatum. Wikifin noemt dat een krediet met vaste termijn en waarschuwt dat u voldoende moet kunnen sparen om het kapitaal op de eindvervaldag ineens terug te betalen. Meer over de werking en de risico's leest u op onze pagina over bulletkredieten voor vastgoedinvesteerders.
Dit artikel rekent één situatie door. Het zegt niets over uw persoonlijke voorwaarden, want die hangen af van uw inkomen, uw eigen inbreng, het pand en de kredietverstrekker.
Dit is een fictief rekenvoorbeeld met ronde cijfers. De rentevoet is een aanname om mee te rekenen, geen actuele marktrente en geen tarief dat u ergens kunt krijgen.
Omdat u tijdens de looptijd geen kapitaal aflost, blijft de schuld de hele tijd € 300.000. Op dat volledige bedrag betaalt u intresten:
De maandlast is laag in vergelijking met een lening waarin u ook kapitaal aflost. Dat is precies waarom investeerders naar deze formule kijken, maar het verschil schuift het kapitaal door naar het einde.
Na tien jaar staat nog altijd € 300.000 open. Dat bedrag moet u op de eindvervaldag in één keer terugbetalen. In totaal betaalt u in dit voorbeeld dus € 388.785,60: de intresten plus het volledige kapitaal.
Waar dat kapitaal vandaan komt, moet u vooraf eerlijk bekijken. Wilt u het volledig opzijzetten, dan is dat in dit voorbeeld € 2.500 per maand gedurende 120 maanden, zonder rekening te houden met rendement op dat spaargeld. Rekent u op de verkoop van het pand, dan hangt de uitkomst af van de verkoopwaarde op dat moment, en die kent niemand vandaag.
Neem dezelfde fictieve cijfers, maar nu met vaste maandbedragen waarin u telkens intrest en kapitaal betaalt:
De aflossingslening vraagt dus elke maand € 2.151,34 meer, maar na tien jaar is de schuld weg en betaalt u in totaal € 41.839,07 minder intrest. Hoe zo'n schema maand per maand opgebouwd wordt, ziet u in ons artikel over het berekenen van een aflossingstabel. Welke formule beter bij een opbrengsteigendom past, hangt af van uw volledige situatie.
Een echt aanbod bevat meer dan de intrest. Denk aan dossierkosten, een schattingsverslag, de kosten van de hypothecaire inschrijving en verzekeringen zoals een woningverzekering of schuldsaldoverzekering. Daarnaast betaalt u bij de aankoop het ereloon van de notaris en de registratiebelasting, die niet in de kost van het krediet zelf zitten.
Wikifin legt uit dat het jaarlijkse kostenpercentage (JKP) meer omvat dan de intresten en daarom hoger ligt dan de rentevoet. Pas wanneer u een offerte aanvraagt, moet de kredietverstrekker u een ESIS-fiche bezorgen met de gegevens van een aanbod op maat. Een simulatie is geen offerte.
Het voorbeeld rekent bewust zonder huur. Huur is geen zeker inkomen. Een huurder kan vertrekken, het pand kan een tijd leegstaan en onderhoud of herstellingen kosten geld. Of de huur de maandlast dekt, hangt af van de huurprijs, de leegstand, de kosten en uiteindelijk de verkoopwaarde.
Kiest u voor een variabele rentevoet, dan kan de intrest bij een herziening stijgen. Bij een bulletkrediet weegt dat zwaar, omdat de intrest altijd op het volledige bedrag berekend wordt. Ook de fiscale kant verschilt, bijvoorbeeld als u het pand op eigen naam of via een vennootschap koopt. Bespreek dat met uw boekhouder voor u beslist. Wat er komt kijken bij de aankoop zelf, leest u op onze pagina over een opbrengsteigendom.
Op onze pagina met simulaties vindt u de rekenhulpen die er vandaag zijn. Een aparte module voor een bulletkrediet staat daar niet bij. Wilt u een bulletkrediet doorrekenen met uw eigen cijfers, dan gebeurt dat in een gesprek, op basis van uw dossier.
Nee. De cijfers en de rentevoet zijn verzonnen om het mechanisme te tonen. Een persoonlijk aanbod hangt af van uw dossier en van de kredietverstrekker, en pas bij een offerte krijgt u een ESIS-fiche met de echte voorwaarden.
Beter niet. Huur kan wegvallen door leegstand of een vertrekkende huurder, en ook de kosten van het pand lopen door. Reken daarom ook door wat er gebeurt als de huur een tijd uitblijft, en of u de intresten dan nog kunt betalen.
Overweegt u een opbrengsteigendom met een bulletkrediet? Wij bij Krediet@dvies rekenen samen met u door wat haalbaar is, met uw eigen cijfers en zwart op wit, inclusief wat er op de eindvervaldag openstaat. Dat gesprek is vrijblijvend en vertrouwelijk, en kan in elk van onze vijf kantoren.
Let op, geld lenen kost ook geld.
