November 12, 2026
Kort antwoord: bij de verkoop van een huis draagt de koper de meeste notariskosten: de registratiebelasting, het ereloon en de kosten van de aankoopakte. Als verkoper betaalt u in principe wat nodig is om het huis te mogen verkopen, zoals de verplichte attesten en de doorhaling van uw hypotheek. Wat precies voor wie is, kunnen koper en verkoper anders afspreken in de verkoopovereenkomst, en welke attesten nodig zijn, verschilt per gewest.
In de regel betaalt de verkoper wat nodig is om het goed te kunnen of te mogen verkopen. De koper betaalt volgens notaris.be de registratiebelasting, de hypotheekrechten als hij leent, de erelonen van de notaris en de eigenlijke kosten en opzoekingen voor het opmaken van zijn akte.
Die verdeling is geen vaste factuur. Koper en verkoper blijven vrij om in de verkoopovereenkomst, het compromis, iets anders af te spreken. Lees dat document dus goed na voor u tekent. Kiest u als verkoper een eigen notaris, dan heeft dat volgens de brochure van notaris.be geen effect op het ereloon: de twee notarissen verdelen het wettelijk vastgelegde ereloon onderling.
Welke attesten u moet voorleggen, hangt af van het gewest waar de woning ligt. Voor een woning in Vlaanderen somt Vlaanderen.be onder meer op:
Die attesten moet u als verkoper in principe zelf regelen, omdat u de woning pas mag verkopen als u die documenten hebt. Hetzelfde geldt voor het opvragen van de stedenbouwkundige inlichtingen en, bij een appartement, de inlichtingen bij de syndicus.
Ligt de woning in Brussel of Wallonië, dan gelden andere regels en andere namen. Het energiecertificaat heet daar bijvoorbeeld EPB-certificaat of certificat PEB. Ga voor die gewesten bij uw notaris na welke attesten verplicht zijn; neem de Vlaamse lijst niet zomaar over.
Hebt u nog een hypothecaire lening op de woning, dan moet de koper een woning krijgen die vrij is van die hypotheek. Een hypothecaire inschrijving blijft volgens notaris.be dertig jaar bestaan, ook als de lening al afbetaald is. Bij een verkoop moet ze dus doorgehaald worden. Die doorhaling, ook handlichting genoemd, gebeurt met een notariële akte ten laste van de verkoper.
In de praktijk zorgt de notaris bij de akte voor de betalingen die nodig zijn om de bestaande inschrijvingen te laten doorhalen. Lost u uw lening daarbij vervroegd af, dan kan uw kredietgever volgens Wikifin een wederbeleggingsvergoeding vragen van maximaal drie maanden intrest op het vervroegd terugbetaalde bedrag, als het contract dat voorziet. Vraag vooraf aan uw kredietgever welke kosten hij aanrekent. Hebt u nog openstaande schulden bij een lokale overheid, dan moeten die volgens notaris.be eerst betaald worden voor de akte verleden wordt.
Koopt u zelf opnieuw, dan bestaat er volgens Wikifin ook een alternatief: uw huidige lening laten doorlopen en de hypotheek overdragen naar de nieuwe woning. Of dat kan en wat het kost, hangt af van uw kredietverstrekker.
De onroerende voorheffing is volgens notaris.be ten laste van wie op 1 januari eigenaar is. In de verkoopovereenkomst wordt meestal bepaald vanaf welke datum de koper de belastingen op het goed draagt. De koper betaalt u dan zijn aandeel in de onroerende voorheffing voor de rest van het jaar terug.
Ook andere kosten liggen in de regel bij de verkoper, zoals de publiciteit en een vastgoedmakelaar als u die inschakelt. Bij een openbare verkoop zijn volgens notaris.be de kosten van bekendmaking en de procedurekosten voor de verkoper.
Verkoopt u een woning met winst, dan is die meerwaarde niet altijd belast. Volgens FOD Financiën zijn onder meer belastbaar: meerwaarden bij de verkoop van in België gelegen gebouwen binnen vijf jaar na de aankoop, en van gronden binnen acht jaar na de aankoop. Voor nieuwbouw, geschonken goederen en andere situaties gelden aparte regels. Verkoopt u binnen die termijnen, vraag dan bij uw notaris of FOD Financiën na wat in uw geval van toepassing is.
De koper betaalt de registratiebelasting op de aankoopsom. Die wordt geheven in het gewest waar het goed ligt, en elk gewest heeft eigen tarieven en verminderingen. Voor Vlaanderen bevestigt Vlaanderen.be dat de kopers het verkooprecht betalen. Daarnaast betaalt de koper het ereloon en de kosten van zijn aankoopakte, en de kosten van zijn kredietakte als hij leent.
Koopt u een nieuwe woning voor uw huidige verkocht is, dan kan een overbruggingskrediet die periode opvangen. Volgens Wikifin schiet de kredietgever dan het bedrag voor dat u bij de verkoop verwacht. Zolang het krediet loopt, betaalt u alleen intresten; het kapitaal betaalt u terug met de opbrengst van de verkoop. Het gaat om een krediet op korte termijn. Verloopt de verkoop trager of brengt ze minder op dan verwacht, dan moet u dat verschil zelf kunnen opvangen. Vaak gaat een overbruggingskrediet samen met een nieuw woonkrediet. Welke vormen er bestaan, ziet u bij onze soorten leningen.
In principe niet. De registratiebelasting, het ereloon en de kosten van de aankoopakte zijn volgens notaris.be voor de koper. Koper en verkoper kunnen in de verkoopovereenkomst wel een andere verdeling afspreken.
Ja, dat is de gebruikelijke weg. De notaris zorgt bij de akte voor de betalingen die nodig zijn om de hypothecaire inschrijving te laten doorhalen. Hou rekening met een mogelijke wederbeleggingsvergoeding en met de kosten van de doorhaling, en vraag uw kredietgever vooraf om een afrekening.
Verkoopt u uw woning en wilt u weten hoe u de aankoop van een nieuwe woning haalbaar financiert? Wij bij Krediet@dvies zetten uw lopende lening, de verwachte opbrengst en een eventuele overbrugging zwart op wit naast elkaar. Dat gesprek is vrijblijvend en vertrouwelijk, en kan in elk van onze vijf kantoren.
Let op, geld lenen kost ook geld.
